Fiscalidad de la compraventa de inmuebles en la Costa del Sol

Antes de firmar en la notaría conviene saber cuánto vas a pagar de verdad. Calculamos impuestos, gastos y retenciones, y liquidamos todo lo que viene después.

Si compras: qué impuestos vas a pagar

Depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

En obra nueva pagas IVA, que para vivienda es del 10%, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía es del 1,2% con carácter general.

En segunda mano pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Andalucía tiene un tipo general del 7% desde la reforma de 2021, con tipos reducidos para determinados compradores y situaciones.

A eso se suman notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. Como referencia práctica, conviene presupuestar entre un 10% y un 13% del precio en gastos e impuestos.

Si vendes siendo no residente: la retención del 3%

El comprador está obligado por ley a retenerte el 3% del precio escriturado e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. No es opcional ni negociable: si no lo hace, responde él del impuesto.

Ese 3% es un pago a cuenta de tu ganancia patrimonial. Después tienes cuatro meses desde la escritura para presentar el modelo 210 con la ganancia real, calculada como diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, sumando a este último los gastos e impuestos que pagaste al comprar.

Si el impuesto real es inferior a lo retenido, se solicita la devolución. Si es superior, hay que ingresar la diferencia. Y aparte queda la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y la paga el vendedor.

Nuestro trabajo alrededor de la firma

ANTES

Informe previo

Cálculo de todos los impuestos y gastos según tu situación y la del inmueble, para que sepas la cifra final antes de comprometerte.

DURANTE

Coordinación con notaría

Revisión de la minuta, provisión de fondos, NIE de las partes y comprobación de que la retención se practica bien.

DESPUÉS

Liquidaciones

ITP o AJD, plusvalía municipal, modelo 210 de ganancia y cambio de titularidad en catastro y suministros.

¿Y si la compras para alquilarla?

Cambia bastante. Si vas a destinarla a alquiler, hay que decidir desde el principio si va a ser alquiler de temporada larga o vivienda de uso turístico, porque las obligaciones no son las mismas.

También cambia la deducibilidad de los gastos y, en algunos casos, si la compra puede hacerse a través de una sociedad. Lo vemos antes de firmar, no después.

Preguntas frecuentes

¿El comprador puede quedarse el 3% si el vendedor no quiere?

No es que pueda: está obligado. La ley impone la retención cuando el vendedor es no residente, y si el comprador no la practica e ingresa, el inmueble queda afecto al pago del impuesto.

¿Qué es la comprobación de valores?

Hacienda puede revisar el valor declarado en la escritura y compararlo con el valor de referencia de Catastro. Si el declarado es inferior, puede girar una liquidación complementaria de ITP. Por eso conviene comprobar el valor de referencia antes de escriturar.

¿La plusvalía municipal la paga siempre el vendedor?

En la compraventa, sí, salvo pacto en contrario y salvo que el vendedor sea no residente, en cuyo caso el comprador queda como sustituto del contribuyente. Es otro punto que conviene aclarar antes de firmar.

¿Puedo deducir la reforma que hice en la casa cuando la venda?

Las mejoras e inversiones que aumenten el valor del inmueble suman al valor de adquisición y reducen la ganancia, siempre que puedas acreditarlas con facturas completas. Las reparaciones de mantenimiento, no.

Antes de firmar, hablemos

Te damos la cifra real de impuestos y gastos de tu operación antes de que te comprometas.