Fiscalidad del alquiler vacacional y turístico en Andalucía
Alta de la vivienda turística, tributación de los ingresos y control de las declaraciones. Para que alquilar tu apartamento no acabe en una paralela de Hacienda.
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Primero el registro, después los impuestos
En Andalucía, una vivienda que se comercializa para alojamiento turístico debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía y cumplir requisitos concretos: licencia de ocupación, refrigeración y calefacción según la temporada, botiquín, hojas de reclamaciones y limpieza a la entrada y salida, entre otros.
El número de registro tiene que aparecer en toda la publicidad, incluidas las plataformas. Y hay obligación de comunicar los datos de los viajeros al sistema policial correspondiente.
Esa parte es la que multan los ayuntamientos y la Junta. La parte fiscal la revisa Hacienda por su lado, con los datos que las propias plataformas le facilitan.
Cómo tributan tus ingresos
La misma vivienda puede generar dos tipos de renta en el mismo año: la del alquiler y la imputada por los días libres.
- Si eres residente fiscal: se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario
- Sin reducción del 60%, porque el alquiler turístico no es alquiler de vivienda habitual
- Si prestas servicios propios de hostelería, pasa a ser actividad económica con IVA
- Los días que la vivienda está vacía generan renta imputada
- Si no eres residente: modelo 210 con declaración anual del 1 al 20 de enero
- Deducción de gastos solo si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein
- Tipo del 19% para esos países y del 24% para el resto
- Prorrateo de los gastos por los días efectivamente alquilados
Gastos que sí puedes deducir
Cuando la deducción está permitida, se aplican en proporción a los días alquilados: IBI, tasa de basura, comunidad de propietarios, seguro del hogar, suministros, gastos de limpieza y lavandería, comisiones de las plataformas, honorarios de gestión, reparaciones y conservación, e intereses del préstamo hipotecario.
También la amortización del inmueble, que es el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición sin suelo o el valor catastral de la construcción. Es la deducción que más gente se deja perder y suele ser la más grande.
Preguntas frecuentes
¿Airbnb informa a Hacienda de lo que ingreso?
Sí. Las plataformas de intermediación están obligadas a informar de las cesiones de uso de viviendas con fines turísticos. Hacienda cruza esos datos con las declaraciones presentadas.
¿Tengo que cobrar IVA a mis huéspedes?
El alquiler turístico sin servicios de hostelería está exento de IVA. Si prestas servicios propios de la industria hotelera, como limpieza y cambio de ropa durante la estancia o restauración, entonces sí se repercute IVA al 10%.
¿Y si alquilo solo dos semanas al año?
Se declara igual. No hay un mínimo por debajo del cual el ingreso deje de tributar. Lo que sí cambia es el prorrateo de gastos y la renta imputada por el resto del año.
¿Puedo poner la vivienda a nombre de una sociedad?
Se puede, pero no siempre conviene. Hay que valorar el Impuesto sobre Sociedades, la cesión de uso a los socios, el coste de mantener la estructura y la tributación de la eventual venta. Lo analizamos caso por caso.
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